CONDOMINIO - CESSAZIONE IMPIANTO RISCALDAMENTO - CANNA FUMARIA - PARTI COMUNI
La cessazione dell'impianto condominiale di riscaldamento non si amplia automaticamente alla canna fumaria, che deve essere qualificata come un prodotto autonomo dell'impianto: l'uso della canna fumaria, come condotto dei prodotti della combustione dell'impianto di riscaldamento, rappresenta infatti solo una delle sue possibili utilizzazioni. Se un bene e' comune - per la la sua destinazione e funzione - ad uno o piu' edifici condominiali, la sua dismissione deve essere decisa dai proprietari degli edifici condominiali.
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Sentenza Cassazione civile, 09 maggio 2007, n. 10647)
Il caso in esame riguarda un impianto centralizzato, comune a un complesso immobiliare composto da due palazzine, una interna e una esterna. L'assemblea congiunta delle due palazzine aveva deliberato, a maggioranza, la dismissione dell'impianto centralizzato di riscaldamento e la vendita del locale caldaia. A seguito di tale delibera, l'assemblea della palazzina esterna, aveva successivamente deciso di stipulare un contratto di locazione di alcuni spazi comuni – tra cui locali lavatoio, parte della copertura dell'edificio e la canna fumaria – per l'installazione di un impianto di ricetrasmissione da parte di una societa' di telefonia cellulare.
A fronte di tale decisione, insorgevano alcuni condomini, che convenivano in giudizio il condominio della palazzina esterna, per l'annullamento della delibera relativa alla locazione della canna fumaria che, a loro giudizio, doveva rimanere comune, ancorche' fosse stata deliberata la dismissione dell'impianto centralizzato.
La canna fumaria doveva infatti ritenersi parte comune non solo ai sensi dell'
articolo 1117 del Codice Civile, ma anche a norma del regolamento contrattuale, sicche' la soppressione del servizio centralizzato di riscaldamento non poteva comportare anche la cessazione della comunione dei beni gia' destinati al servizio di riscaldamento.
Secondo i condomini impugnanti, la comunione della canna fumaria doveva dunque sopravvenire, cosi' come per esempio sopravveniva la comune responsabilita' da custodia dei due condomini, a norma dell'
articolo 2051 del Codice Civile, per eventuali danni derivati a terzi o agli stessi condomini.
Il condominio resisteva alla pretesa, assumendo che la canna fumaria, per effetto della dismissione dell'impianto di riscaldamento, era divenuta
res derelicta, sicche' era utilizzabile dai condomini della palazzina esterna, nel cui muro perimetrale era allocata.
Respingendo la tesi del condominio, la Cassazione ha ritenuto che non bisogna fare confusione tra servizio di riscaldamento e beni che ne costituiscano l'impianto, ricollegando alla volonta' di soppressione del servizio comune anche la volonta' di dismissione della proprieta' dei beni ad esso destinati.
Conseguentemente la soppressione del servizio comune non puo' avere alcun effetto sulla sorte dei beni comuni, per la cui ulteriore dismissione e' indispensabile la volonta' unanime dei comproprietari-condomini.
Non si comprende per quale motivo il condominio debba riservare un diverso trattamento alla canna fumaria, ancorche' allocata esclusivamente nel corpo di fabbrica del condominio esterno, in un vano facente parte del muro perimetrale del fabbricato condominiale.
In particolare nella motivazione della sentenza si legge: e' del tutto immotivato l'assunto del ricorrente condominio secondo cui la dismissione del servizio comune di riscaldamento ha conferito alla canna fumaria la qualita' di
res derelicta, posto che – come dimostra la presente controversia – detto bene era comunque suscettibile di una qualche utilizzazione e, quindi, fonte di utilita' per i proprietari, identificabili in tutti i partecipanti ai due condomini.