CONDOMINIO - IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO - TRASFORMAZIONE IN IMPIANTI AUTONOMI - DELIBERA APPROVATA CON MAGGIORANZA AGEVOLATA - CONDIZIONI - IMDIVIDUAZIONE DEL TIPO DI IMPIANTO - NECESSITA'

In tema di convocazione straordinaria dell'assemblea, il concetto di necessita' previsto dall'articolo 66 delle disposizioni attuazione codice civile essendo legato alla valutazione dell'amministratore (quanto questo lo ritiene necessario), finisce per coincidere con quello di opportunita', lasciando all'amministratore un margine di discrezionalita'' nel decidere se convocare o meno l'assemblea dei condomini. In ogni caso, la convocazione dell'assemblea straordinaria in mancanza della dedotta necessita' non comporta la nullita' della delibera eventualmente assunta dai condomini con le maggioranze prescritte sull'oggetto posto all'ordine del giorno (articolo 66 delle disposizioni attuazione codice civile).

In tema di soppressione, dell'impianto di riscaldamento, la delibera, presa a maggioranza semplice deve per essere valida almeno prevedere il tipo d'impianto che sara' installato, tra quelli di cui alla legge n. 10 del 9 gennaio 1991, pur senza la sotto posizione e l'approvazione da parte dell'assemblea del progetto esecutivo, non essendo sufficiente la sola previsione che l'impianto centralizzato di cui si delibera l'abolizione, verra' sostituito con impianti autonomi, poiche', essendo tale iniziativa meramente eventuale e non programmata, siffatta delibera si ridurrebbe alla mera soppressione, senza il consenso di tutti i condomini aventi diritto a fruirne in quanto bene oggetto del diritto di condominio.

(Sentenza Cassazione civile, sezione II, 18 agosto 2005, n. 16980)

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Sentenza Cassazione civile, sezione II, 18 agosto 2005, n. 16980

Pres. Pontorieri; Rel. Colarusso; P.M. Russo (concl. diff.) - Castelli (avv. Tatone)

(Omissis)

Motivi della decisione

1. Il ricorso principale e quello accidentale, proposti contro la stessa sentenza vanno riuniti, ai sensi dell'articolo 335 Codice di procedura Civile.
2. Nel primo motivo del ricorso principale si deduce violazione dell'articolo 66 delle disposizioni attuazione codice civile. Il ricorrente aveva dimostrato la non necessita' di convocare l'assemblea posto che la ristrutturazione dell'impianto centralizzato non presentava problemi tecnici insormontabili mentre la Corte aveva ampliato il concetto di necessita' previsto dalla norma con quello di un'ampia discrezionalita', cosi' modificando il presupposto normativo.
Il motivo non e' fondato.
Il concetto di necessita' previsto dall'articolo 66 delle disposizioni attuazione codice civile, essendo legato alla valutazione dell'amministratore (quando questo lo ritiene necessario), finisce per coincidere con quello di opportunita', lasciando all'amministratore un margine di discrezionalita' nel decidere se convocare o meno l'assemblea dei condomini.
Nella specie il ricorrente confonde la necessita' della convocazione con quella di effettuare i lavori posti all'ordine del giorno e, poi, deliberati, e la necessita' di effettuare detti lavori viene dal ricorrente medesimo contestata in base a un personale giudizio di merito sulla opportunita' di deliberare la sostituzione dell'impianto atteso che quello esistente poteva essere riparato senza problemi tecnici: ma e' evidente che si tratta di una valutazione riservata all'assemblea la quale, deliberando la sostituzione del vecchio impianto, e' andata di avviso diverso da quello del ricorrente.
In ogni caso - e a tutto concedere - la convocazione dell'assemblea straordinaria in mancanza della dedotta necessita' non comporta(va) la nullita' della delibera eventualmente - e sovranamente - assunta dai condomini con le maggioranze prescritte sull'oggetto posto all'ordine del giorno.
3. Nel secondo motivo si denuncia violazione dell'art. 11 del regolamento condominiale e dell'articolo 1118 del Codice Civile e dell'articolo 1138 del Codice Civile. Il Giudice non aveva esaminato l'eccezione di "inammissibilita' della rinuncia ai servizi comuni", che era stata confusa tra le diverse argomentazioni dell'appellante. La delibera doveva essere annullata stante l'esplicito divieto di rinuncia al riscaldamento centralizzato, espressamente previsto dal regolamento di condominio.
Il motivo e' inammissibile in quanto propone una questione nuova non sottoposta ne' al Giudice di primo grado ne' al Giudice d'Appello. Non risulta, infatti, che tra i motivi di nullita' della delibera sia stata dedotta l'irrinunciabilita' al riscaldamento centralizzato (il richiamo all'art. 32 del regolamento riguarda la convocazione dell'assemblea senza la preventiva richiesta di due condomini). Il precedente di questa Corte (Cass. n. 6923/2001), richiamato nel ricorso odierno, riguarda la rinunzia unilaterale da parte di un condomino all'impianto di riscaldamento presa, nel caso di specie, dall'assemblea e di cui si e' chiesto l'annullamento.
4. Nel terzo motivo si denunzia violazione della legge n. 10/1991 (artt. 26, commi 5 e 8). In esso il ricorrente - sebbene in maniera non proprio perspicua - deduce l'illegittimita' della delibera per non essere stati in essa indicati gli obiettivi di risparmio energetico; le fonti alternative; le installazioni di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. Senza tale previsione, la delibera di abolizione dell'impianto centralizzato, con contestuale concessione ai condomini della facolta' di installazione di impianti autonomi, non poteva essere presa con le maggioranze stabilite della legge n. 10/1991, in deroga a quelle di cui all'articolo 1136 del Codice Civile.
Il motivo e' fondato.
4.a. Il Collegio ritiene di confermare l'orientamento gia' in altra occasione manifestato da questa Corte (Cass. 26 maggio 1999, n. 5117), rafforzandolo ulteriormente con ulteriori considerazioni, suggerite dall'esame della fattispecie concreta, dalle argomentazioni adottate dal giudice di merito e dalla peculiarita' delle censure dedotte.
4.b. la legge n. 10/1991, all'art. 26, comma 2, prevede gli interventi in parti comuni degli edifici, volti al contenimento del consumo energetico e (congiuntamente) all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1. Essa intanto consente di deliberare a maggioranza semplice l'eliminazione di un bene comune a tutti i condomini, come l'impianto di riscaldamento centralizzato, in quanto il passaggio da tale impianto agli impianti autonomi venga attuato in previsione del contenimento dei consumi energetici, con l'uso delle fonti alternative di energia, indicate dalla legge in esame all'art. 1 ovvero con la trasformazione di esso in impianti unifamiliari a gas, come previsto dall'art. 8 lettera g, richiamato dall'art. 26, comma 2.
Tutta la giurisprudenza di questa Corte formatesi in materia (tranne rare eccezioni) e', infatti, riferita a ipotesi di sostituzione degli impianti centralizzati a gasolio con impianti autonomi alimentati a gas.
4.c. La delibera presa in tal senso e', comunque, valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformita', attenendo il progetto alla fase successiva di esecuzione della volonta' di assemblare, come e' stato affermato dalla giurisprudenza costante di questa Corte (ex plurimis: Cass. n. 5117/1999 e Cass. n. 5843/1987), ma cio' non toglie che la norma derogatrice delle maggioranze e' inserita in un sistema inteso a favorire la trasformazione degli impianti in vista del risparmio energetico e dell'uso di particolari fonti di energia, per cui la delibera di soppressione dell'impianto di riscaldamento centralizzato presa a maggioranza deve, per essere valida, almeno prevedere il tipo di impianto che sara' installato, tra quelli di cui alla legge n. 10/1991, pur senza la sottoposizione e l'approvazione da parte dell'assemblea del progetto esecutivo, non essendo sufficiente la sola previsione che l'impianto centralizzato di cui si delibera l'abolizione verra' sostituito, a iniziativa dei singoli condomini, con impianti autonomi, poiche', essendo tale iniziativa meramente eventuale e non programmata, siffatta delibera si ridurrebbe alla mera soppressione, senza il consenso di tutti i condomini aventi diritto a fruirne in quanto bene oggetto del diritto di condominio.
4.d. Nel caso di specie la delibera adottata, in quanto lasciava liberi i singoli condomini di "attivarsi affiche' il proprio appartamento sia fornito di impianto di riscaldamento e refrigeramento" (e, quindi, al limite di installare un impianto qualsiasi o di non installarne alcuno), non perseguiva evidentemente gli scopi della legge ed era solo limitata alla soppressione del vecchio impianto. Il Tribunale - il cui (piu' argomentato) opinamento e' stato condiviso dalla Corte d'Appello - aveva premesso che tale era l'indirizzo giurisprudenziale (richiamato dall'attore avv. Gi. Ca.) ma aveva anche dichiarato espressamente di non condividerlo affermando: a. che l'impianto termoautonomo consente - "di per se'" - un risparmio energetico attraverso la modulazione dell'utilizzo dell'impianto che ogni famiglia fa del proprio; h. "che tale favore si manifesta, in particolare, nella perversione (art. 26, comma 6) dell'obbligatorio utilizzo, negli edifici di nuova costruzione, di "sistemi di contabilizzazione del calore per ogni singola unita' immobiliare" e, quindi, in primis, dei sistemi termoautonomi familiari.
E' evidente la confusione in cui sono incorsi i Giudici di merito per giustificare la legittimita' della delibera di soppressione dell'impianto centralizzato, attingendo anche alla previsione di cui all'art. 26, commi 5 e 6, legge n. 10/1991. La previsione di deroga alle maggioranze per le innovazioni relative all'installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore e l'obbligatorieta' di essi nelle nuove costruzioni sono cose diverse dalla deroga alle maggioranze di cui al comma 2, prevista per gli "interventi in parti comuni di edifici" (id est: su beni condominiali) volti al contenimento dei consumi e all'utilizzazione delle fonti di energia alternative, ivi compresi quelli (interventi) di cui all'art. 8, mentre la previsione riguardante le innovazioni di cui al comma quinto, cui si aggancia il comma sesto, non si puo' confondere con la sostituzione dell'impianto e non puo' costituire argomento che riguardi il contenuto della delibera di soppressione (e sostituzione) dell'impianto centralizzato. Si tratta di due interventi distinti e quello "innovativo" di installazione dei sistemi di cui al comma 5 puo' anche prescindere dalla trasformazione (o dal tipo di impianto, che potra' restare anche quello vecchio e in uso o non alimentato con fonti alternative), che si colloca nell'ambito degli interventi di cui al comma secondo, nel quale lo scopo della legge e' quello di agevolare l'installazione, nei vecchi edifici, degli impianti autonomi in sostituzione del vecchio impianto col fine - a prescindere dall'approvazione del progetto esecutivo - del risparmio energetico e dell'uso di fonti alternative.
4.e. Il principio secondo cui la maggioranza (qualificata, nella specie) era sufficiente per il semplice fatto che si era decisa la soppressione dell'impianto centralizzato da sostituirsi con impianti autonomi, e' stato condiviso dalla Corte d'Appello la quale, tuttavia, ha, poi, contradditoriamente affermato che l'"esecuzione degli interventi deve essere finalizzata al raggiungimento degli obiettivi voluti dalla richiamata legge", senza preoccuparsi di indicare quali siano questi obiettivi.
5. L'accoglimento del terzo motivo impone la cassazione della sentenza impugnata senza rinvio, in quanto, non essendovi altri accertamenti e valutazioni di fatto da compiere, questa Corte, ai sensi dell'art. 384 cod. proc. civ., puo' direttamente pronunciare l'annullamento delle delibere impugnate, cosi' pervenendo all'accoglimento della domanda attorea.

(Omissis)