Condominio: la tabella millesimale

Il condominio e la ripartizione delle spese.
Nell'ambito delle spese del condominio, queste vengono ripartite in base ai millesimi di proprieta', al piano, all'uso che si fa della cosa, etc...

La tabella millesimale e' importante per una corretta gestione del condominio sia per ripartire le spese comuni, sia per stabilire le maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell'assemblea e per la validita' delle deliberazioni; ma non condiziona la gestione stessa del condominio: e' solo un prospetto numerico espresso in millesimi che sta a significare la quota di comproprieta' per Le parti comuni del condominio attribuita ad ogni porzione di immobile e la misura con cui ciascun condomino e' chiamato a contribuire alle spese. E' difatti la legge, all'articolo 1118 del Codice Civile, che impone a ciascun condomino di contribuire a tali spese in proporzione al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, salvo che diversamente non sia previsto dall'atto di acquisto o nel regolamento.
Qualora non si possa far riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il condomino assente o dissenziente non puo' sottrarsi al pagamento della sua quota di spese: sara' semmai il giudice che stabilira' se la pretesa del condominio nei confronti dei singoli condomini sia conforme ai criteri dettati dall'articolo 1123 del Codice Civile e potra' anche determinare in sede giudiziale i valori di piano o porzione di piano espressi in millesimi.


Creazione della tabella millesimale

Le tabelle millesimali possono essere predisposte dall'originario proprietario dell'edificio o dal costruttore e allegate al regolamento oppure, in difetto, dall'assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini. In verita' possono anche essere approvate dall'assemblea con un voto favorevole espresso dalla maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti pero' almeno la meta' del valore millesimale dell'edificio. In questo caso pero' non impegnano i condomini che non hanno partecipato all'assemblea o hanno espresso voto contrario. Questi possono far valere in qualsiasi tempo la nullita' della delibera assunta, ma se non lo fanno e per piu' volte accettano di versare le spese secondo i millesimi a loro attribuiti con la tabella assembleare, questo loro comportamento concludente puo' intendersi come tacita volonta' di aderire alla decisione assunta in assemblea.

Le tabelle millesimali accettate contestualmente all'atto di acquisto dell'immobile, essendo di natura contrattuale, possono fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge, esonerando ad esempio uno o piu' condomini dal partecipare ad una determinata spesa. Questo in base al principio dell'autonomia contrattuale, trattandosi di materia disponibile, costituiscono fonte di diritto e obblighi per i contraenti.

Se i condomini non riescono a raggiungere la necessaria maggioranza per approvare la tabella millesimale, ci puo' pensare il giudice, anche su iniziativa di un singolo condomino. Il relativo giudizio deve vedere in causa, dal lato passivo come convenuti, tutti i partecipanti al condominio, di coloro cioe' che dovranno poi contribuire alle spese comuni sulla base del rapporto millesimale che verra' deciso con la sentenza al termine del giudizio.


Modifiche alla tabella millesimale

La tabella millesimale non e' immutabile: la legge consente di procedere alla revisione o alla modifica se il valore millesimale e' conseguenza di un errore oppure quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio si sia notevolmente alterato il rapporto tra i valori dei singoli piani.

La modifica delle a tabella millesimale deve necessariamente riguardare tutte le unita' immobiliari e non solamente quelle che hanno subito modifiche, in quanto il valore millesimale rappresenta il rapporto delle singole unita' immobiliari rispetto al complesso condominiale; quindi la variazione apportata a una unita' immobiliare va a interessare tutte le altre.

Per apportare modifiche alle tabelle millesimali, occorre pero' porre una distinzione tra i millesimi di proprieta' (volti a valutare i diritti di ciascuno sulle parti comuni) e millesimi di gestione (diretti alla sola ripartizione delle spese).

Millesimi di proprieta'
I casi di modifica dei millesimi di proprieta' sono stabiliti dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile:

1) quando gli attuali millesimi risultano il frutto di errore di calcolo (e non di metodo di valutazione);

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Per la modifica occorre pero' sempre il consenso unanime del condominio: se manca puo' intervenire il magistrato.

L'articolo 69 e' espressamente definito come inderogabile (articolo 72 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile): in altre parole non vi si puo' far eccezione, neanche in un regolamento condominiale contrattuale, fissando per esempio altri criteri di modifica.

L'errore deve essere essenziale, ossia di basilare importanza con riferimento alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo dei singoli vani.

L'errore deve essere obiettivamente verificabile come, per esempio, la divergenza di estensione della superficie o la diversita' di piano, dovendo quindi escludere dal novero dei possibili casi di errore ogni possibile riferimento a criteri soggettivi (come, per esempio, quelli di ordine estetico).

I giudici sono stati sempre pressoche' unanimi nell'includere nel concetto di errore gli sbagli di calcolo matematico, gli errori di fatto (come la convinzione che un appartamento sia piu' grande o piu' piccolo di quello che e') o di diritto (come la convinzione che debbano essere valutate le migliori condizioni di manutenzione di un appartamento rispetto a un altro, cosa assolutamente ininfluente). Si tratta di casi rari, perche' di solito nel regolamento, o nelle tabelle allegate, non vengono enunciati i criteri secondo cui si procede al calcolo dei millesimi. Quasi sempre i millesimi vengono invece dettati dai costruttori come dati di fatto, privi di motivazioni. Cosi' diviene assai complesso, se non impossibile, dimostrare che l'errore c'e' stato.


Millesimi di gestione
Come si e' detto in precedenza, i millesimi di proprieta' hanno come scopo di determinare i diritti e i doveri di ogni condomino sulle cose comuni che sono in genere proporzionali al piano, o alla parte di piano posseduto. Viceversa i millesimi di gestione hanno uno scopo ben piu' limitato: stabilire la ripartizione delle spese condominiali.

La possibile esistenza di queste tabelle millesimali di gestione e' suffragata dal secondo comma dell'articolo 1123 del Codice Civile che afferma, in linea di principio, che le parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, e che le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne.

Accade cosi' che molti regolamenti condominiali abbiano allegate diverse tabelle di gestione.

La piu' importante e' quella del riscaldamento: gli appartamenti posti all'ultimo piano, al primo o in posizione angolare consumano infatti piu' calore di quelli messi ai piani intermedi.
Vi e' poi la tabella per la ripartizione delle spese dell'ascensore e delle scale, che si incrementano via via che l'appartamento e' a un piano alto.
Un altro esempio del principio del riparto in base al diverso utilizzo sono le spese di consumo dell'acqua, che nelle abitazioni possono essere rapportate al numero di persone che abitano dei locali, piu' che all'ampiezza dei locali stessi.
Il collegamento a un'antenna televisiva e' fruito inoltre nella stessa misura dal proprietario di un monolocale e da quello di sei stanze.
Etc...

Le tabelle di gestione possono esistere ufficialmente, o non esistere.
Se ci sono, e sono approvate con regolamento contrattuale valgono in ogni caso.
Se invece sono approvate con regolamento assembleare (cioe' con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la meta' dei millesimi) valgono solo se non sono in contrasto con le disposizioni di legge, e in particolare con il codice civile.
Se, infine, ne' il regolamento contrattuale ne' quello assembleare ne fanno cenno, tutto l'articolo 1123 del Codice Civile, compreso il secondo comma, ha pieno valore e andra' valutato, caso per caso, quando una parte o un impianto comune serve in misura diversa i condomini.


Maggioranze per la modifica delle tabelle millesimali

Ove possibile, le regole auree per la modifica delle tabelle millesimali sono:

la tabella millesimale cosiddetta contrattuale puo' essere modificata dai condomini solo con il consenso unanime.

La tabella millesimale approvata dall'assemblea condominiale, invece, puo' essere modificata con il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti e portatori di almeno la meta' dei millesimi.
La semplice accettazione del pagamento delle spese condominiali calcolate sulla base di una tabella diversa rispetto a quella allegata al regolamento di condominio e approvata a maggioranza dall'assemblea non costituisce un modo implicito per modificare il vecchio rapporto millesimale.


Redazione della tabella millesimale

La redazione delle tabelle millesimali normalmente viene affidata a tecnici in quanto occorre attuare un accurato studio dell'immobile, delle planimetrie delle varie unita' immobiliari e delle loro caratteristiche qualitative, che incideranno sulla scelta dei cosiiddetti coefficienti riduttori.

La circolare n. 12480/66 del Ministero dei Lavori Pubblici definisce i coefficienti di differenziazione e prende come base di calcolo, in primo luogo, la superficie reale delle singole proprieta' esclusive. Segue poi la destinazione, intesa non tanto come uso dell'unita' immobiliare, ma come valutazione degli spazi costituenti l'immobile in relazione alla misura della loro utilita'. Considera inoltre l'altezza del piano, tenuto anche presente se l'edificio sia o meno servito dall'ascensore, nonche' la funzionalita' globale dell'unita' immobiliare in relazione all'orientamento, al prospetto, alla luminosita' e alla panoramicita'.
Si deve anche tenere conto delle servitu' passive che gravano sui locali di una determinata unita' immobiliare a favore di un'altra: la vicinanza al vano ascensore o alla centrale termica piuttosto che a scarichi condominiali rumorosi.

L'applicazione dei vari coefficienti alla superficie o volume reale delle singole unita' immobiliari trasforma tale superficie da reale in volume virtuale.
La quota millesimale relativa ad ogni unita' immobiliare deriva dal rapporto tra la superficie virtuale del singolo appartamento e la somma di tutte le superfici virtuali di tutti gli appartamenti, secondo coefficienti prestabiliti che, una volta moltiplicati tra loro, vanno a formare un unico coefficiente che servira' a determinare il volume reale e quindi le quote millesimali di ogni unita' immobiliare.

Ultimo aggiornamento: 27/08/2007
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