Condominio: distacco riscaldamento centralizzato

Per prima cosa bisogna sempre tenere presente che l'impianto di riscaldamento centralizzato e' una delle parti comuni condominiali previste dal comma 3 dell'articolo 1117 del Codice Civile, e che quindi, proprio a causa della natura di parte comune condominiale dell'impianto, la sua soppressione e' lecita solo quando tutti i condomini sono d'accordo (Cassazione sentenza n. 6565/1991), in quanto l'abbandono dell'impianto centralizzato, la rinuncia alle precedenti modalita' di riscaldamento, la destinazione a nuovo impianto di locale idoneo, la necessita' di nuove opere e relativi oneri di spesa, non possono essere imposti al condomino dissenziente per effetto del disposto dell'articolo 1120 del Codice Civile, comma 2, (Cassazione sentenza n. 4652/1991).
Questa e' la regola generale che trova costante applicazione a tutti i casi di deliberazioni relative alla soppressione della centrale termica comune.

Da cio', secondo l'orientamento giurisprudenziale tradizionale, ne deriva che:

1. la soppressione dell'impianto centrale di riscaldamento richiede l'accordo di tutti i condomini (Cassazione sentenza n. 6565/1991);
2. la comproprieta' dell'impianto centrale di riscaldamento comporta l'obbligo per tutti i condomini di contribuire alle relative spese; e quindi il condomino, dal momento che non e' titolare nei confronti del condominio di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica (ossia caratterizzato da un legame di reciprocita' delle rispettive prestazioni), non puo' sottrarsi al suo contributo neppure quando il servizio manchi o il calore erogato sia insufficiente (Cassazione sentenza n. 10492/1996);
3. e' esclusa la validita' della rinunzia all'impianto centralizzato (Cassazione sentenza n. 3600/1994);
4. e' nulla, quando non viene approvata all'unanimita', la delibera dell'assemblea con cui si rinuncia alla riparazione e al ripristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato che si e' guastato per l'usura del tempo (Cassazione, sentenza n. 7141/1994).


Pur tuttavia, il singolo condomino puo' unilateralmente e legittimamente rinunciare ad usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e staccare le diramazioni della sua unita' immobiliare dall'impianto comune solo se riesce a dimostrare che dalla sua rinuncia e dal suo distacco non derivino ne' un aggravio di spese per coloro che continuano a usufruire del riscaldamento centralizzato ne' un danno alla funzionalita' dell'impianto o uno squilibrio termico dell'intero edificio tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.

Cio' significa, nella pratica, che il condomino che decide di rinunciare a servirsi dell'impianto comune deve fare accertare da un termotecnico di propria fiducia l'esistenza di tutti questi presupposti e fargli redigere apposita perizia da inviare all'amministratore per le opportune valutazioni.

La rinuncia all'uso del riscaldamento non e' di regola subordinata a una autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, chiamata semmai a valutare unicamente la sussistenza nel suo caso concreto dei presupposti legittimanti il distacco visti in precedenza, la cui prova, come detto, incombe esclusivamente su chi vuole operarlo.

L'onere dalla prova viene meno nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione positiva della sussistenza dei citati presupposti, escludendo a priori conseguenze pregiudizievoli per l'impianto comune.



Le sentenze hanno pero' confermato che anche in presenza di condizioni legittimanti il distacco, i condomini rinunciatari non possono comunque sottrarsi dal contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione dell'impianto.
La legge sul punto e' estremamente chiara nel disporre, all'articolo 1118 del Codice Civile, che il condomino non puo', rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi dal contribuire alle spese necessarie per la conservazione dei beni comuni stessi.

A seguito del distacco il condomino rimane sempre proprietario dell'impianto centrale e deve quindi continuare a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all'adeguamento del bene stesso, salva la disponibilita' di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini.

Non puo' invece essere chiamato a partecipare alle spese di consumo o di esercizio riguardanti un servizio di cui non usufruisce.
Anche per tali ultime spese l'esonero non e' necessariamente totale, ben potendo il rinunciatario essere tenuto ad accollarsi, alternativamente, gli eventuali maggiori oneri che gli altri condomini si vedono costretti a sopportare in conseguenza della diminuzione del numero dei contribuenti rimasti collegati all'impianto oppure alla quota forfettaria determinata dall'assemblea condominiale quale compensazione del calore di cui l'unita' immobiliare staccata comunque continua indirettamente a godere per la collocazione della stessa all'interno dell'edificio.


Ottenuto il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, incombe sul condomino interessato l'onere di chiedere al condominio di poter (nuovamente) allacciare la propria unita' immobiliare all'impianto comune e di sopportarne la relativa spesa (Cassazione sentenza n. 1558/2004).


Avvertenze e casi particolari
Attenzione pero' al regolamento di condominio, che puo' negare totalmente la possibilita' di staccarsi dall'impianto centralizzato.
In questo caso il distacco e' considerato illecito, quand'anche il condomino riesca a dimostrare l'assenza di qualsivoglia danno o maggior onere per i condomini che continuano a usufruire dell'impianto comune e per l'impianto stesso.
Simile divieto pero', comportando una forte limitazione dei diritti del condomino di disporre liberamente del proprio bene, deve essere contenuto in un regolamento di natura contrattuale e come tale accettato da tutti i condomini al momento della stipula dell'atto di compravendita dell'immobile.
Un siffatto regolamento puo' addirittura prevedere che al distacco dell'impianto da parte del singolo condomino non consegua il suo diritto a ottenere l'esonero dal continuare a contribuire alle spese inerenti il servizio.


Nel caso in cui manchi la diramazione ai locali di proprieta' esclusiva dei singoli condomini, l'impianto non puo' essere considerato destinato al loro servizio (Cassazione sentenza n. 4270/1996).


Le obbligazioni a carico del condomino connesse alla proprieta' comune dell'impianto centralizzato di riscaldamento vengono meno nella ipotesi in cui costui sia stato escluso dal relativo servizio per distacco della diramazione ai locali di sua esclusiva proprieta', disposto dallo stesso condominio allo scopo di procedere alle necessarie riparazioni e per il protrarsi di tale distacco a causa della inerzia del condominio medesimo e non ha rilevanza in contrario la decisione, presa, in conseguenza di cio', dal condomino, di attivare un impianto autonomo di riscaldamento (Cassazione sentenza n. 10560/2001).


Come si e' visto precedentemente, l'impianto di riscaldamento centralizzato e' una delle parti comuni condominiali e la sua soppressione e' lecita solo quando tutti i condomini sono d'accordo.
Questa e' la regola generale che trova costante applicazione a tutti i casi di deliberazioni relative alla soppressione della centrale termica comune, con due esclusioni soltanto:
per i casi in cui la centrale termica viene sostituita con impianti unifamiliari a gas metano ai sensi dell'art. 26, comma 2, della legge 10 del 9 gennaio 1991, contenente norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia (secondo il quale, per gli interventi sulle parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi e all'utilizzazione delle fonti di energia indicate dall'art. 1 della legge, compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali; mentre il successivo comma 5 prevede che, per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga all'articolo 1120 del Codice Civile e all'articolo 1136 del Codice Civile);
e per quei casi specifici denotati da particolari aspetti che comportano la necessita' di derogare alla regola generale, la quale, quindi, in tale modo trova comunque conferma.


La sostituzione della caldaia termica (bruciatore), quando quella esistente e' obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalita' dell'impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale dell'impianto di riscaldamento comune; deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell'impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, quando ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia piu' redditizia e meno inquinante (Cassazione sentenza n. 238/2000).


Riferimenti giurisprudenziali
Cassazione sentenza n. 7708/2007 del 29 marzo 2007 - Distacco riscaldamento condominiale e obbligo pagamento spese di conservazione
Cassazione sentenza n. 15079/2006 del 30 giugno 2006 - Ammissibilita' Distacco riscaldamento condominiale
Cassazione sentenza n. 7518/2006 del 30 marzo 2006 - Distacco riscaldamento condominiale
Cassazione sentenza n. 6158/2006 del 20 marzo 2006 - Spese manutenzione impianto
Cassazione sentenza n. 16980/2005 del 18 agosto 2005 - Requisiti di validita' della delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centrale di riscaldamento in impianti autonomi
Cassazione sentenza n. 8737/2005 del 27 aprile 2005 - Requisiti distacco riscaldamento centralizzato
Cassazione sentenza n. 2946/2005 del 14 febbraio 2005
Cassazione sentenza n. 680/2005 del 14 gennaio 2005 - Distacco riscaldamento centralizzato e spese gestione
Cassazione sentenza n. 12743/2004 del 9 luglio 2004
Cassazione sentenza n. 11960/2004 del 28 giugno 2004
Cassazione sentenza n. 5974/2004 del 25 marzo 2004 - Distacco riscaldamento condominiale e spese manutenzione
Cassazione sentenza n. 1558/2004 del 28 gennaio 2004
Cassazione sentenza n. 1420/2004 del 27 gennaio 2004

Ultimo aggiornamento: 14/08/2007
Copyright 2000-2014 Parlandosparlando