Le parti comuni di un condominio

L'articolo 1117 del Codice Civile, stabilisce che sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta' esclusiva dei singoli condomini.


Tutti i beni e i servizi elencati precedentemente sono quindi oggetto di proprieta' comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani dell'edificio condominiale, se il contrario non risulta dal titolo, cioe' dal rogito notarile di compravendita o dal regolamento condominiale di natura contrattuale (e come tale accettato da tutti i condomini al momento della stipula dell'atto di compravendita dell'immobile) oppure da ogni eventuale pattuizione o accordo, anche successivo, deliberato all'unanimita' dai condomini in assemblea.

In tema di cose rientranti nel novero di quelle comuni, i Giudici di Cassazione, con la sentenza n. 3159 del 14 febbraio 2006, hanno avuto modo di evidenziare che qualora un'area sia oggetto di uso esclusivo da parte di alcuni comproprietari e tuttavia, pur non rientrando fra la parti elencate dall'articolo 1117 del Codice Civile, sia altresi' idonea - per le sue caratteristiche strutturali e funzionali - a soddisfare interessi comuni, questi ultimi prevalgono, dovendo il bene ritenersi di proprieta' comune in virtu' della presunzione che, in base alla norma citata, opera se non e' superata dal titolo contrario; nell'ipotesi in cui, invece, il bene serva soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile, oggetto di proprieta' esclusiva, l'area non puo' rientrare nel novero delle cose comuni.

Le cose e le opere comuni hanno quindi una funzione strumentale rispetto al condominio, nel senso che esse esistono in quanto servono all'esistenza e al godimento delle singole porzioni immobiliari e in proporzione al valore di ognuna di esse (la cosiddetta quota di millesimi).

Non e' ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni, ne' puo' conseguentemente esimersi dal partecipare alle spese relative alla loro conservazione.
Questi divieti sono indicati dall'articolo 1118 del Codice Civile.

Il condomino non puo', altresi', rifiutarsi di pagare le spese condominiali sul presupposto di non aver ricevuto dal bene comune l'utilita' invece data agli altri condomini.
Egli infatti deve comunque versare al condominio la propria quota di spesa deliberata dall'assemblea e semmai dopo pretendere dal condominio il rispetto del suo diritto a godere del bene comune in pari modo degli altri.

Le parti comuni dell'edificio condominiale non possono essere soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere piu' incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino (articolo 1119 del Codice Civile).

La legge prevede la possibilita' di scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. Nasce cosi' la figura del Supercondominio, con piu' edifici strutturalmente indipendenti e costituenti autonomi condominii, ma che fruiscono di opere, servizi e parti comuni (portinerie, giardini, etc...).

Uso delle parti comuni - Diritti del singolo proprietario
Spesso, quando si chiede il permesso di eseguire dei lavori (a proprie spese) che in qualche modo tocchino una delle parti comuni dell'edificio, proprieta' di tutti, ci si sente rispondere "no" dalla maggioranza dei condomini. I vicini paventano in anticipo ogni possibile seccatura e ritengono del resto di non aver nulla da guadagnare.
Pero' quasi nessuno sa che al primo comma dell'articolo 1102 del Codice Civile e' contemplato l'uso singolo delle cose comuni. E cioe' anche modifiche sostanziali ad unico vantaggio del singolo proprietario di casa in condominio, purche' non si impedisca ad altri condomini di fare lo stesso e non si alteri la destinazione dell'edificio.

Per utilizzare in tal modo una parte comune all'edificio condominiale non occorre alcun assenso: ne' da parte dell'amministratore ne' da parte dell'assemblea condominiale. Per chi voglia servirsi di questo diritto, meglio quindi non disturbare il can che dorme, evitando di chiedere inutili permessi.

Uso delle parti comuni - Lavori leciti
La chiave logica alla comprensione di cosa si puo' fare e cosa non si puo', e' che: le parti comuni dell'edificio, gestite dal condominio, esistono solo e unicamente per consentire un migliore uso e "godimento" delle proprieta' singole. Ogni opera che non danneggi gli altri proprietari (anche uno solo), non minacci la stabilita' non alteri il decoro architettonico dell'edificio e' pertanto lecita (come disposto dall'articolo 1120 del Codice Civile).

Con "danno" e "alterazione al decoro" non si intende un fastidio personale e soggettivo, ma qualcosa di concreto, dimostrabile.

I giudici hanno per esempio ritenuto lecita senza permessi condominiali l'apertura di finestre o porte nei muri comuni e la costruzione di balconi purche' con veduta sulle zone comuni (cortile o scale). Questo perche' una finestra o un balcone in piu' sulla facciata potrebbe anche rovinare l'estetica dell'edificio mentre che sul cortile o sulle scale no. Ugualmente sarebbe possibile aprire armadi nei muri portanti o affiggere insegne, targhe o cartelli nell'androne o anche in vicinanza della porta di accesso agli appartamenti.

Un altro lavoro lecito e frequente e' l'apertura o l'ampliamento di un lucernario sul tetto per dare maggiore luce a una soffitta o a un locale.

Alcuni condomini per negare il consenso a dei lavori si rifanno spesso all'articolo 1120 del Codice Civile, che nega le innovazioni che alterino il decoro architettonico dell'edificio.

Per obiettare l'esecuzione di lavori che si pensino possano alterare il decoro architettonico dell'edificio e' necessario munirsi di una relazione tecnica che avvalori questo sospetto.
Il condominio non e' infatti l'organo competente a valutare l'armonia estetica di un palazzo.
E' il ruolo della Commissione edilizia comunale, a cui partecipano ingegneri e architetti. Questa commissione ha il compito di esprimersi ogni volta che un'opera riguardi l'involucro esterno di un edificio e occorra percio' rilasciare un'autorizzazione o una concessione edilizia ai lavori.

Bisogna altresi' stare attenti con i lavori, perche' non e' detto che un'opera da considerarsi eseguibile senza consenso del condominio sia lecita. Chi per esempio adibisce ad abitazione un sottotetto di sua proprieta', ed apre a questo scopo una finestra nel tetto, aumenta anche lo spazio utile (volumetria) della sua casa. Dovra' ottenere cioe' la concessione edilizia dal Comune. Occorre in altre parole essere in linea con leggi, regolamenti edilizi, piani regolatori.

Ultimo aggiornamento: 14/08/2007
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