L'amministratore e' l'organo esecutivo della volonta' condominiale a cui spetta la rappresentanza di tutti i condomini.

Puo' essere nominato amministratore chiunque, anche se non ha la minima competenza in materia.
Nel chiunque e' compreso non solo una persona fisica ma anche una persona giuridica (ossia una societa'), come stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione, sezione II civile, 12-24 ottobre 2006, n. 22840:
"Anche una persona giuridica puo' essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni e alla relativa imputazione della responsabilita', puo' essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilita', che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica".

La nomina dell'amministratore e' regolamentata dall'articolo 1129 del Codice Civile che dispone: Quando i condomini sono piu' di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina e' fatta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di uno o piu' condomini.

Nulla vieta, comunque, di nominarlo anche quando si e' meno di cinque condomini.

Il compito di nominare l'amministratore e' riservato all'assemblea di condominio. La relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza dei voti degli intervenuti all'assemblea (comunque non inferiore al terzo dei partecipanti al condominio) che rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio (articolo 1136 del Codice Civile).
Tale maggioranza e' necessaria sia per la nomina che per la revoca (articolo 1136 del Codice Civile).
Nell'impossibilita' da parte dell'assemblea di raggiungere le maggioranze richieste dalla legge, la nomina spetta all'autorita' giudiziaria.

L'amministratore dura in carica un anno e puo' essere revocato in ogni tempo dall'assemblea (articolo 1129 del Codice Civile).
L'amministratore revocato ha diritto al pagamento del suo compenso in proporzione al tempo di effettiva esecuzione dell'incarico.
Se la revoca avviene senza giusta causa, ha diritto a richiedere eventualmente il corrispettivo per tutto il periodo residuo di durata del suo incarico, ma solo a titolo di risarcimento del danno per l'ingiustificato venir meno del guadagno che la prosecuzione del mandato gli avrebbe invece procurato.

La durata di un anno prevista dalla legge e' inderogabile: ne' il regolamento condominiale e ne' l'assemblea possono prevedere una durata diversa. L'anno di durata dell'incarico decorre dalla nomina.

Nel caso in cui l'amministratore nominato non accetti l'incarico, spetta comunque a lui provvedere alla convocazione dell'assemblea per la nomina di un'altro amministratore.

Anche se dimissionario e non sostituito, l'amministratore non e' legittimato a chiedere la nomina di un amministratore giudiziario, in quanto, come si e' visto in precedenza, la relativa legittimazione spetta solo ai condomini (articolo 1129 del Codice Civile).

Allo scadere del termine annuale l'amministratore puo' essere confermato nella sua carica, con la stessa maggioranza occorrente per la prima nomina.

Allo scadere della carica, se non piu' nominato, deve consegnare al nuovo amministratore subentrato nell'incarico tutti i documenti e i libri contabili del condominio. In difetto, spetta al nuovo amministratore ricorrere all'autorita' giudiziaria, anche in via d'urgenza, per ottenerne la consegna.

L'assemblea condominiale, nel provvedere alla conferma dell'amministratore, determina la sua eventuale retribuzione, avuto riguardo delle tariffe professionali o agli usi.

L'amministratore puo' altresi' essere revocato dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarita' (articolo 1129 del Codice Civile).

Attribuzioni dell'amministratore

Come disposto dall'articolo 1130 del Codice Civile, l'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

5) alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Rappresentanza dell'Amministratore

Come regolamentato dall'articolo 1131 del Codice Civile:

1) Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 del Codice Civile o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e puo' agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

2) Puo' essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorita' amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

3) Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

4) L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento dei danni.

Provvedimenti presi dall'amministratore

Come disposto dall'articolo 1133 del Codice Civile:
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore e' ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorita' giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137 del Codice Civile.