Sono in tanti a non sapere neppure di essere condomini. L'equivoco nasce dal fatto che in molti credano che occorra un
atto costitutivo come per una cooperativa o una societa' mentre il Codice Civile si limita a regolare la gestione delle parti comuni che esistono indipendentemente da tutto. Cioe' a regolare una
situazione di fatto.
Condominio
Il condominio, in sostanza,
esiste ogni volta che per un edificio ci sono almeno due proprietari e un bene comune (le cosi' dette parti comuni): il tetto, tanto per fare un esempio, un androne, un muro portante, un cortile, delle scale, etc...
Questo perche' il condominio esiste di per se a prescindere, senza bisogno di alcuna formalita'.
Per esempio, la villetta bifamiliare con appartamenti
sovrapposti, a rigor di Codice Civile, e' un condominio che ha le sue parti comuni: sicuramente il tetto, e, quasi sempre, il vialetto d'accesso, le scale delle cantine, gli impianti fognari, le facciate, etc...
L'
articolo 1117 del Codice Civile, stabilisce che
sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta' esclusiva dei singoli condomini.
Tutte queste regole sul condominio hanno un'importante eccezione: quella delle parti che sono comuni si',
ma solo ad alcuni proprietari.
Se un condominio molto grande, per esempio, comprende diversi edifici staccati l'uno dall'altro, ciascun muro portante o ciascun tetto saranno comuni solo ai proprietari del singolo palazzo. L'eventuale giardino, piscina o portineria apparterranno invece a tutti.
Questo vale, salvo patti contrari, anche all'interno di un solo palazzo. Se vi sono piu' scale, l'ascensore e' comune solo ai condomini che se ne servono (quindi di quella scala). Ed anche in una stessa scala, puo' capitare che esistano due scarichi fognari, uno che e' utilizzato per esempio dagli appartamenti sulla sinistra del pianerottolo, e l'altro che serve la colonna di appartamenti a destra.
In tutti questi casi si parla di
condominio parziale.
Un caso estremo di condominio parziale e' il
supercondominio; si tratta di un complesso di edifici singoli o multipiano che hanno in comune solo certe parti comuni: per esempio un giardino, una portineria o anche un riscaldamento centralizzato. E' possibile che ciascun palazzo abbia un diverso amministratore e tenga autonome assemblee. In questo caso esistera' anche un'assemblea, un amministratore e un regolamento del supercondominio, che decideranno relativamente ai problemi di competenza di tutti.
In una lite condominiale occorre distinguere in che misura sono coinvolti tutti i condomini e in che misura il contrasto riguarda invece solo due di essi. Un esempio classico e' quello della perdita d'acqua dello scarico del quarto piano che rovina il soffitto nell'appartamento del terzo piano.
Compito dell'amministratore sara' esigere la riparazione della tubazione, ma solo perche' la perdita puo' danneggiare l'intercapedine tra il pavimento del quarto piano e il soffitto del terzo, che e' l'unica parte comune coinvolta.
Spetta invece all'abitante del piano di sotto, senza alcun aiuto, costringere il vicino di sopra a ridipingergli il soffitto: il contrasto di interessi e' infatti tra due singoli proprietari.
Comunione
Il discorso cambia quando il complesso non e'
verticale, ma orizontale: per esempio si tratta di un gruppo di villette che hanno in comune una recinzione, o una portineria, etc...
In questi casi si parla di
comunione che e' regolata da norme differenti da quelle previste per il condominio. In questi casi, costituire un condominio e' una scelta e non uno stato di fatto o un obbligo.
E' importante distinguere tra comunione e condominio, perche' diverse sono le situazioni giuridiche e le implicazioni che comportano.
Nella comunione, ad esempio, le quote dei partecipanti si presumono uguali (salvo patto contrario), ciascuno conta come gli altri nelle decisioni e tutti partecipano nella stessa misura alle spese.
Nel condominio esistono invece dei millesimi di proprieta', proporzionali in genere alla grandezza dei locali di ciascuno. Quindi le decisioni si prendono con due diverse maggioranze: quella dei proprietari e quella dei millesimi. Le spese si dividono invece in base ai millesimi.
Questa guida nasce allo scopo di fissare alcuni momenti della vita condominiale che sono spesso fonte di dubbi o equivoci.
Tra l'altro, si troveranno documenti e fonti normative inerenti l'attribuzione delle spese condominiali, la maggioranza per le delibere assembleari, la ripartizione delle spese condominiali, la ripartizione delle spese tra proprietrario e inquilino, l'impianto di riscaldamento con gli orari di accensione ed il periodo di accensione.
Per comodita' si utilizzeranno documenti in formato PDF con tabelle esemplificative e riassuntive, frutto di ricerche in diversi siti web.
Il condominio
Le parti comuni del condominio (www.parlandosparlando.com/view.php/id_781/lingua_0/whoisit_1)
Organi del condominio:
Amministratore del condominio (www.parlandosparlando.com/view.php/id_780/lingua_0/whoisit_1)
Assemblea di condominio (www.parlandosparlando.com/view.php/id_578/lingua_0/whoisit_1)
Attribuzione delle spese e la Tabella Millesimale
Nella vita condominiale e' importante poter stabilire quali siano le spese di competenza del condominio e quali dei singoli proprietari degli appartamenti, come mostrato nella seguente
Tabella attribuzione delle spese (PDF)
Nell'ambito delle spese del condominio, queste vengono ripartite in base ai millesimi di proprieta', al piano, all'uso che si fa della cosa, etc...
Il prospetto per la ripartizione delle spese del condominio viene determinato con
la tabella millesimale
(www.parlandosparlando.com/view.php/id_793/lingua_0/whoisit_1).
Ripartizione spese Proprietario - Inquilino
Tabella ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino (PDF)
Questioni
Adempimenti e agevolazioni
Condominio: adempimenti e agevolazioni fiscali (PDF) (guida al condominio a cura dell'Agenzia delle Entrate)
Riscaldamento:
Accensione riscaldamento centralizzato
(www.parlandosparlando.com/view.php/id_786/lingua_0/whoisit_1)
Distacco dal riscaldamento centralizzato
(www.parlandosparlando.com/view.php/id_782/lingua_0/whoisit_1)