Assemblea di condominio

L'Assemblea di condominio: cosa puo' e non puo' deliberare, la maggioranza, la doppia maggioranza, le delibere impugnabili (la delibera nulla e la delibera annullabile).

L'assemblea di condominio

L'assemblea e' il parlamento del condominio: qui si prendono le decisioni su come va regolata la sua vita. Le delibere, se sono prese con le giuste maggioranze e non infrangono la legge, sono valide per tutti, dissenzienti compresi.

L'assemblea puo' essere ordinaria o straordinaria.

L'assemblea ordinaria deve essere convocata almeno una volta l'anno per decidere almeno su tre argomenti fondamentali:
nomina o riconferma dell'amministratore;

approvazione del bilancio consuntivo dell'anno passato (detto piu' propriamente rendiconto);

approvazione del bilancio preventivo per l'anno che viene.

L'assemblea ordinaria puo' essere anche l'occasione per nominare i rappresentanti del consiglio di condominio.

L'assemblea straordinaria, come dice il nome stesso, puo' essere convocata ogni volta che occorre decidere in merito a questioni importanti (per esempio lavori urgenti di manutenzione straordinaria, etc...).
Non vi sono limiti per il numero di assemblee straordinarie che si possono tenere.

Chi puo' partecipare all'assemblea
Hanno diritto di partecipare all'assemblea tutti i condomini e:
gli usufruttuari di un appartamento voteranno e pagheranno solo le spese di manutenzione ordinaria o per l'uso delle cose comuni. I nudi proprietari, invece, voteranno e pagheranno solo le spese di manutenzione straordinaria;

gli inquilini in locazione, che devono essere coinvolti e hanno diritto di parlare (ma non di votare) quando si discute di modifiche dei servizi comuni (per esempio, l'abolizione della portineria). Gli inquilini hanno anche diritto di voto (al posto del padrone di casa) se e' in ballo una decisione sulla gestione o sulla suddivisione delle spese di riscaldamento o di condizionamento d'aria. Tuttavia un contratto di locazione puo' prevedere eccezioni a queste regole. La loro convocazione e' un obbligo del proprietario e non dell'amministratore: l'assemblea resta comunque valida.


Un'assemblea e' valida anche se non e' presente o invitato l'amministratore.

Se un condominio e' composto da piu' stabili, o un edificio di piu' scale, e' possibile convocare assemblee parziali, a cui partecipano solo i condomini coinvolti (per esempio nell'installazione di un singolo ascensore, nella riparazione di uno dei tetti, nella ricostruzione di una scala, etc...). Essi sono i soli a decidere, ma anche i soli a pagare. Ovviamente le maggioranze per la convocazione e quelle per le decisioni vanno riparametrate, escludendo i condomini non coinvolti.

Chi la convoca
L'assemblea e' convocata dall'amministratore in carica; se questi manca o e' gravemente malato puo' essere convocata da ciascun condomino.

Se l'amministratore si rifiuta di convocarla, possono farlo almeno due condomini che rappresentino un sesto (1/6) del valore in millesimi dell'edificio. Piu' precisamente, i condomini hanno diritto di decidere autonomamente l'assemblea e il suo ordine del giorno dopo dieci giorni da quando la richiesta di convocazione e' stata respinta o ignorata dall'amministratore.

Fac-simile della lettera di richiesta convocazione assemblea straordinaria da inviare all'amministratore per raccomandata con ricevuta di ritorno.

Come si convoca
Tutti coloro che hanno diritto di partecipare devono essere avvertiti in modo adeguato.
Il mezzo migliore e' la lettera inviata all'ultimo indirizzo in possesso dell'amministratore.
L'avviso appeso sul vetro della portineria o sulle scale e' un mezzo sufficiente solo se si riesce a dimostrare che tutti erano in condizione di poterlo leggere.

Se anche uno solo di quelli che hanno diritto a partecipare non e' stato avvertito, l'assemblea e' nulla. A meno che non si riesca a dimostrare che l'assente era venuto a conoscenza della convocazione, anche via voce: infatti l'avviso scritto non e' imposto dalla legge.

Fac-simile della lettera da inviare all'amministratore per raccomandata con ricevuta di ritorno per la Richiesta di nullita' della deliberazione dell'assemblea di condominio e di riconvocazione della stessa
(www.parlandosparlando.com/view.php/id_1071/lingua_0/whoisit_2).

L'avviso di convocazione e l'ordine del giorno
Prima di tenere l'assemblea devono essere trascorsi almeno cinque giorni da quando l'avviso di convocazione e' stato recapitato. Non esistono motivi di forza maggiore che possano abbreviare questo periodo.

Il comunicato deve indicare il luogo, la data e l'ora in cui si terra' l'assemblea. E' consigliabile che sia aggiunta anche la data dell'assemblea di seconda convocazione che non deve essere tenuta ne' lo stesso giorno, ne' piu' di dieci giorni dopo.

L'avviso deve inoltre riportare l'ordine del giorno (anche in forma sintetica in modo da permettere la delimitazione "ex ante" della materia da trattare): nessuna decisione potra' essere presa su un argomento che non vi sia inserito, pena l'annullabilita' delle relative delibere (Cassazione, Sezione II, 9 gennaio 2004 n. 143).

E' quindi inutile che venga inserito all'ultimo punto la voce "varie ed eventuali" per poter poi deliberare su qualunque altra cosa (Corte di Cassazione sentenza n. 14560/2004 del 30 luglio 2004).

Questo pero' non e' valido nel caso di convocazione di un'assemblea straordinaria: nel corso di un'assemblea straordinaria si puo' discutere di tutto, non valgono le limitazioni poste dall'ordine del giorno.
La voce "varie ed eventuali" se inserita non comprende atti negoziali, ma si riferisce a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni dei problemi e risposte dell'amministratore.

La legge non prescrive il luogo dell'assemblea, che potrebbe essere tenuta anche un comune diverso da quello dove e' situato l'immobile. E' bene che sia quello dove risiede la maggioranza dei condomini e potrebbe essere perfino un'altra citta', nel caso di una residenza estiva o di un edificio in multiproprieta'.

Ogni condomino puo' chiedere all'amministratore, meglio se per raccomandata con ricevuta di ritorno, di inserire nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale la trattazione di un determinato argomento o problematica.
Il fac-simile della lettera e' disponibile al seguente link: Richiesta inserimento argomento nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale
(www.parlandosparlando.com/view.php/id_1068/lingua_0/whoisit_2)

Prima e seconda convocazione
Per la validita' di un'assemblea in prima convocazione occorre che siano presenti di persona o attraverso delega i due terzi (2/3) dei condomini che rappresentino due terzi (2/3) del valore in millesimi dell'edificio.
Se in prima convocazione questo quorum non e' raggiunto, l'amministratore dovra' redigere un verbale di assemblea deserta.

In seconda convocazione bastera' la presenza di un terzo (1/3) dei condomini che rappresentino almeno un terzo (1/3) del valore in millesimi dell'edificio.

Se nell'avviso di prima convocazione sono gia' contenute ora e giorno della seconda, l'amministratore non ha altri compiti.

La seconda convocazione non puo' avvenire ne' nello stesso giorno, ne' oltre 10 giorni dalla prima convocazione.


Poteri dell'assemblea condominiale - Cosa puo' deliberare l'Assemblea di condominio
Tra le competenze PRINCIPALI di un'assemblea di condominio (ex art. 1135 Codice Civile) ci sono:
la conferma o la revoca dell'amministratore e la sua retribuzione;

l'approvazione del preventivo annuale e la ripartizione delle spese per la gestione ordinaria e straordinaria;

l'approvazione del rendiconto annuale e l'impiego del residuo attivo della gestione;

l'avvio di opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se necessario, anche un fondo speciale, nonche' in ordine agli atti di acquisto, alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio;

la possibilita' di andare in giudizio;

la possibilita' di migliorare il godimento delle parti comuni;

la possibilita' di modificare il regolamento condominiale.


Poteri dell'assemblea condominiale - Cosa NON puo' deliberare l'Assemblea di condominio
Le delibere condominiali possono influire soltanto sulla gestione interna del condominio.



L'assemblea dei condomini non puo' deliberare in materia di spese fiscali
Questo divieto lo ha chiarito la Corte di Cassazione pronunciandosi su una delibera che ripartiva, secondo i millesimi, la spesa dovuta al fisco per l'acquisto di un giardino comune, in quanto, anche se il bene acquistato e' destinato al servizio comune e appartiene a tutti i condomini, l'assemblea non puo' decidere dei tributi dovuti al fisco dai singoli condomini (Cassazione n. 9463/2004).

L'assemblea dei condomini non puo' deliberare sui diritti dei singoli condomini
1) La Cassazione ha sottolineato che non e' legittimo deliberare, per esempio, l'esecuzione di opere d'interesse comune sulle proprieta' esclusive dei condomini senza il loro consenso, anche se i lavori siano urgenti o addirittura necessari (Cassazione, nr. 13116 del 30 dicembre 1997).
2) La Cassazione ha deciso, per esempio, che non e' consentito alla maggioranza di un'assemblea condominiale di spostare tubi di riscaldamento situati in un locale di proprieta' esclusiva di un condomino senza il consenso dello stesso proprietario (Cassazione, nr. 9157 del 27 agosto 1991).
3) I balconi sono stati considerati come dei beni di proprieta' esclusiva; pertanto l'assemblea non puo' imporre al singolo condomino spese di manutenzione se non per i rivestimenti esterni e le decorazioni frontali: queste ultime, infatti, inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono di fatto all'estetica complessiva dello stabile (Cassazione, nr. 21199 del 31 ottobre 2005).


Assemblea nulla
E' nulla l'assemblea in cui non tutti gli aventi diritto sono stati convocati o quella in cui non e' stato raggiunto il quorum per la sua validita':
in prima convocazione: 2/3 dei condomini, che rappresentino almeno 2/3 del valore in millesimi dell'edificio;

in seconda convocazione: 1/3 dei condomini che rappresenti almeno 1/3 del valore in millesimi dell'edificio.


Un condomino puo' anche essere presente tramite delega. Chiunque, anche l'amministratore o un estraneo allo stabile puo' rappresentare un numero ILLIMITATO di condomini, a patto che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente.
Il delegato non puo' pero' incaricare altri e il singolo proprietario non puo' nominare piu' delegati, anche se ha due o tre appartamenti diversi.

Il delegato si sostituisce a chi lo delega in tutto, senza che valgano limiti o istruzioni scritte che ne circoscrivano i poteri; questi contano solo nei rapporti interni tra delegante e delegato, per chiedere eventualmente i danni, ma non nei confronti dell'assemblea.

Svolgimento dell'Assemblea condominiale
Il primo passo nello svolgimento dell'assemblea e' la nomina del Presidente, che viene scelto tra uno dei partecipanti ed ha funzioni di moderatore e di coordinatore degli interventi sull'ordine del giorno, e del Segretario, che deve compilare il verbale (spesso viene nominato Segretario lo stesso amministratore).

Il verbale va' redatto nel corso dell'assemblea (meglio se direttamente nel registro dei verbali), e si tratta dell'unico documento scritto che narra la storia dell'assemblea di condominio in tutto il suo divenire. Va riletto ad alta voce alla fine, nonche' controfirmato, perlomeno dal Presidente.

Il secondo passo lo svolge il Presidente che raccoglie e verifica le deleghe. Fa il conteggio dei presenti e delle quote millesimali possedute (comprese quelle delle deleghe), per verificare se esiste il numero minimo per la prima o seconda convocazione.
Dichiara quindi aperta l'assemblea.

In assemblea si possono discutere e approvare solo le questioni presenti nell'ordine del giorno, seguendone l'ordine presente nell'avviso di convocazione (i primi argomenti sono i piu' importanti ai quali va dedicato anche piu' tempo in assemblea).
Il Presidente ha comunque la facolta' di proporre di variare l'ordine di trattazione degli argomenti.

Il voto potra' essere a favore o contro la delibera, senza possibilita' di porre condizioni che ne indeboliscano la validita'. Gli astenuti vanno conteggiati come contrari.
Il delegato si sostituisce a chi lo delega in tutto, senza che valgano limiti o istruzioni scritte che ne circoscrivano i poteri; questi contano solo nei rapporti interni tra delegante e delegato, per chiedere eventualmente i danni, ma non nei confronti dell'assemblea.

Nel verbale vanno annotate le persone presenti direttamente o per delega in assemblea, le decisioni prese, il quorum raggiunto dalle varie deliberazioni. Resta obbligatorio annotare, per ogni delibera, anche i dissenzienti e gli astenuti. Cio' permettera' agli stessi di impugnare eventualmente la delibera. Ogni condomino puo' pretendere che sia messa a verbale una dichiarazione, soprattutto se di dissenso.

Nel verbale vanno anche annotate le persone che subentrano in assemblea dopo l'inizio e quelle che se ne vanno prima della fine: l'assemblea resta valida, ma ovviamente cio' potra' influire sul quorum per le votazioni.

In caso di presenza di piu' comproprietari di uno o piu' appartamenti, uno solo potra' votare. Se non si mettono d'accordo, il Presidente procede al sorteggio (non conta chi ha la quota maggiore di proprieta').

Copia del verbale va comunicata dall'amministratore a tutti i condomini, compresi quelli presenti in assemblea.




Le delibere dell'assemblea di condominio

Le maggioranze
Le maggioranze necessarie per una delibera variano a seconda dell'argomento su cui si decide. In generale si puo' dire che esistono delibere di ordinaria amministrazione che necessitano di un numero di voti ridotto (per esempio solo 1/3 dei condomini e meta' del valore dell'edificio) e altre che richiedono addirittura l'unanimita'.

Chi delega non potra' lamentarsi in seguito di come ha votato il suo rappresentante, anche se non ha seguito le sue istruzioni. Il delegato, infatti, si sostituisce a chi lo delega in tutto, senza che valgano limiti o istruzioni scritte che ne circoscrivano i poteri; questi contano solo nei rapporti interni tra delegante e delegato, per chiedere eventualmente i danni, ma non nei confronti dell'assemblea.

Nullita' e Annullabilita' delle delibere condominiali

Premesso che un magistrato o anche l'amministratore possono sospendere l'esecuzione di una deliberazione quando questa sia contraria a una norma penale o a una norma imperativa di legge o quando ci si accorge che potrebbe essere dannosa per la collettivita' condominiale (ad esempio, se l'assemblea affida lavori a una ditta che risulta in stato fallimentare), la legge prevede dei casi specifici affinche' anche il singolo condomino possa proporre ricorso ad una delibera dell'assemblea di condominio.

Qui di seguito si propone il link del fac-simile della lettera di Richiesta di nullita' della deliberazione dell'assemblea condominiale per mancanza della maggioranza necessaria da inviare all'amministratore per raccomandata con ricevuta di ritorno
(www.parlandosparlando.com/view.php/id_1072/lingua_0/whoisit_2).

La prima distinzione da dover distinguere tra una delibera nulla ed una annullabile.

Delibere NULLE
Si definiscono Nulle e quindi impugnabili da chiunque (perfino da chi ha votato a favore) e senza limiti di tempo le delibere:
dove manca ovvero e' gravemente viziato un elemento essenziale dell'atto;

contrarie a norme imperative di legge o comunque a norme costituzionali;

assunte a maggioranza che dovrebbero invece essere prese all'unanimita';

che violino norme stabilite nel regolamento condominiale contrattuale;

che non riguardano la proprieta' o le parti comuni di un condominio, ma sconfinano nei diritti del singolo proprietario;

riguardano un argomento che e' al di fuori dei poteri dell'assemblea (per esempio il divieto di affittare un appartamento a persona non gradita).


Nella fattispecie, la sentenza della Corte di Cassazione n. 4806/2005 del 7 marzo 2005, in generale ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi:
1) alla regolare costituzione dell'assemblea o alla formazione della volonta' della prescritta maggioranza;

2) quelle con maggioranze inferiori alle prescritte;

3) le delibere prive degli elementi essenziali;

4) le delibere adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;

5) le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume (per esempio effettuare lavori che costituiscano abuso edilizio);

6) le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea (come, ad esempio, l'approvazione non all'unanimita' delle tabelle millesimali, l'approvazione della vendita di una parte comune o quella di un'opera che pregiudichi la stabilita' strutturale dell'edificio);

7) le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio, concorrere alle spese comuni in misura superiore a quella prevista dalla legge);

8) le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.


Per le delibere nulle non ci sono termini per il ricorso.


Delibere ANNULLABILI
Annullabile e' un atto che, non mancando degli elementi essenziali previsti, presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita ad una situazione giuridica precaria, che puo' essere rimossa.

Sono annullabili tutte le delibere:
approvate in violazione delle norme che regolano la costituzione dell'assemblea e le maggioranze prescritte;

contrarie al regolamento condominiale;

che sono state prese quando al condomino che non era d'accordo e' stato impedito di motivare il suo dissenso in assemblea;

per la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale;

il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio (ex art. 1137 Codice Civile).


Ogni condomino dissenziente puo' impugnare la delibera annullabile solo facendo ricorso all'autorita' giudiziaria; non bastano quindi le proteste per lettera.
Il ricorso deve essere proposto entro 30 giorni dalla deliberazione (per i dissenzienti) o dalla data di comunicazione (per tutti gli assenti all'assemblea).

NON possono invece impugnare una delibera annullabile i condomini che abbiano espresso in assemblea voto favorevole.

Il ricorso NON SOSPENDE l'esecuzione della delibera, a meno che la sospensione sia ordinata dall'autorita' giudiziaria.


Le MAGGIORANZE per decidere

Per ogni delibera ci vuole la maggioranza dei condomini (si contano le persone) e quella del valore dell'edificio (i millesimi di ciascun appartamento).

Salvo dove prevista l'unanimita' o dove la legge prevede maggioranze specifiche, queste sono le maggioranze necessarie per i vari tipi di assemblea:
ORDINARIA (in seconda convocazione): 1/3 dei voti e 1/3 dei millesimi.

STRAORDINARIA: 1/3 + 1 dei voti e 1/2 dei millesimi.

Per votare le innovazioni: 1/2 + 1 dei voti e 2/3 dei millesimi.


Tabella maggioranze per decidere (PDF)

Tabella Maggioranze assembleari (PDF)

Ultimo aggiornamento: 15/09/2006
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