PARTI COMUNI. USO DEL CORTILE. LIMITE DEL SUO UTILIZZO. LEGITTIMO ANCHE SE DIVERSO DA COME FATTO IN PASSATO. ARTICOLO 1102 CODICE CIVILE.


Tra le destinazioni accessorie di un cortile comune, la cui funzione principale e' quella di dare aria e luce alle varie unita' immobiliari, rientra anche quella di consentire ai comproprietari l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprieta', di cui il cortile costituisce un accessorio, nonche' la sosta anche temporanea dei veicoli stessi (Cass. 11-2-1977 n. 621), e quindi di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici, poiche' tale uso non puo' ritenersi condizionato tra l'altro dall'eventuale piu' limitata forma di godimento del cortile comune praticata in passato (Cass. 16-3-2006 n. 5848), cosicche' deve sul punto ritenersi che l'enunciata utilizzazione non comporta alcuna immutazione, trasformazione, modificazione o sfruttamento per fini diversi da quelli precedenti, ma soltanto un piu' ampio godimento della cosa comune.


(Sentenza Cassazione civile, sezione II, 09/06/2010, n. 13879)

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Corte di Cassazione - Sentenza n. 13879/2010

Con atto di citazione notificato l'11-12-2001 gli XXX, comproprietari di due appartamenti, di un locale terrazzo e di un giardino facenti parte dello stabile sito in .............., convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli - Sezione Distaccata di Portici i ZZZ deducendo la nullita' o l'annullamento della delibera assembleare del 30-10-2001 relativa all'area scoperta annessa all'edificio condominiale con la quale, in violazione del loro diritto di couso, ne era stato riconosciuto l'utilizzo per il solo proprietario del locale interno munito da sempre di passo carrabile, ed era stato stabilito il divieto di parcheggio di autovetture sull'area stessa. I convenuti, costituitisi in giudizio, affermavano la validita' della suddetta delibera approvata con un "quorum" di 593,250 millesimi, e chiedevano in via riconvenzionale la condanna delle controparti alla rimozione dei veicoli ed al risarcimento dei danni a seguito del parcheggio delle autovetture dinanzi alle unita' immobiliari degli esponenti.

Con sentenza del 18-2-2005 il Tribunale adito rigettava la domanda attrice, condannava gli XXX al risarcimento dei danni per la causale suddetta in favore dei ZZZ da liquidare in separato giudizio, e rigettava nel resto le domande riconvenzionali.

Proposto gravame da parte degli XXX cui resistevano i ZZZ formulando altresi' appello incidentale la Corte di Appello di Napoli con sentenza del 15-7-2008, in parziale riforma della sentenza di primo grado, confermata nel resto, ha rigettato il primo motivo dell'appello incidentale, ha dichiarato assorbito il restante motivo, ha accolto l'appello principale limitatamente al quinto motivo rigettandolo per il resto, ed ha quindi rigettato la domanda riconvenzionale di natura risarcitoria.

Per la Cassazione di tale sentenza gli XXX hanno proposto un ricorso affidato a due motivi illustrato successivamente da una memoria cui i ZZZ hanno resistito con controricorso.




Con il primo motivo i ricorrenti, denunciando violazione e falsa applicazione dell'articolo 1102 Codice Civile nonche' insufficiente motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver affermato che il cortile era naturalmente destinato ad amenita' ed al transito pedestre degli inquilini e che, poiche' i locali terranei degli esponenti erano privi di varchi carrabili (a differenza del locale terraneo di proprieta' dei ZZZ), era legittima la sopra menzionata delibera assembleare assunta a maggioranza semplice che aveva vietato agli istanti la persistenza nell'uso dell'area scoperta annessa all'edificio condominiale al fine di esercitarvi l'ingresso, il transito ed il parcheggio di autovetture; pertanto il giudice di appello non ha tenuto conto della destinazione della cosa comune, e quindi ne' degli interessi economici sottesi all'uso del cortile comune (avuto riguardo all'utilita' della sosta o quantomeno del transito su di esso di autoveicoli utilizzati dai condomini proprietari degli immobili ubicati al piano terra), ne' degli elementi di fatto costituiti dall'uso del cortile comune da parte dei ZZZ per l'accesso al locale terraneo munito di passo carrabile, cosicche' il transito di veicoli rientrava nella utilizzazione del bene ancor oggi consentita - sia pure soltanto alle controparti - proprio perche' non alterante le caratteristiche del cortile stesso.

I ricorrenti inoltre rilevano che la Corte territoriale non ha spiegato le ragioni per le quali l'utilizzazione da parte degli esponenti del cortile in questione per la sosta ed il transito di autovetture in corrispondenza delle loro abitazioni site al piano terra violasse gli unici limiti posti dall'articolo 1102 Codice Civile all'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante, ovvero il divieto di alterazione della sua destinazione e di impedimento agli altri partecipanti di farne pari uso.

La censura e' fondata.

La Corte territoriale ha affermato che il cortile comune era naturalmente destinato ad amenita' ed al transito pedestre degli inquilini, e che solo in considerazione di pressanti esigenze imposte dalla vita moderna era suscettibile di una eventuale destinazione supplementare a transito e parcheggio di vetture; pertanto il fatto che la maggioranza dei comproprietari dell'area avesse adottato la delibera sopra richiamata rientrava nella destinazione naturale della cosa, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione privo di carattere innovativo, e regolato dal criterio della maggioranza di valore; la delibera in questione del resto aveva preso atto della situazione dei luoghi, e quindi del fatto che un immobile di proprieta' dei ZZZ disponeva di un apposito passo carrabile, con conseguente diritto di accesso ai soli fini del pieno utilizzo della unita' immobiliare in tal modo servita; invece i locali terranei di proprieta' degli XXX non disponevano di varchi carrabili.

Tale convincimento non puo' essere condiviso.

Invero il giudice di appello sotto un primo profilo non ha adeguatamente considerato che tra le destinazioni accessorie di un cortile comune, la cui funzione principale e' quella di dare aria e luce alle varie unita' immobiliari, rientra anche quella di consentire ai comproprietari l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprieta', di cui il cortile costituisce un accessorio, nonche' la sosta anche temporanea dei veicoli stessi (Cass. 11-2-1977 n. 621), e quindi di accedere ai rispettivi immobili anche con mezzi meccanici, poiche' tale uso non puo' ritenersi condizionato tra l'altro dall'eventuale piu' limitata forma di godimento del cortile comune praticata in passato (Cass. 16-3-2006 n. 5848), cosicche' deve sul punto ritenersi che l'enunciata utilizzazione non comporta alcuna immutazione, trasformazione, modificazione o sfruttamento per fini diversi da quelli precedenti, ma soltanto un piu' ampio godimento della cosa comune.

Sulla base di tale premessa deve poi rilevarsi che l'evidenziata situazione di fatto per la quale i ZZZ dispongono - al contrario degli altri comproprietari - di un passo carrabile per l'accesso alla propria unita' immobiliare puo' semmai costituire una circostanza che legittimi una utilizzazione piu' intensa da parte loro del cortile comune, ma cio' sempre a condizione di non impedire agli altri partecipanti alla comunione di farne parimenti uso secondo il loro diritto, cosi' come espressamente prescritto dall'articolo 1102 Codice Civile, in modo che non resti alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avuto riguardo all'uso potenziale della cosa comune in relazione ai diritti su di essa di ciascuno; e' dunque evidente che l'intento della assemblea dei comproprietari di garantire ad un comproprietario un uso particolare e piu' intenso della cosa comune giustificato dalla situazione dei luoghi non puo' comportare legittimamente la cessazione dell'uso della cosa stessa secondo la sua naturale destinazione da parte di altri comproprietari. Facendo applicazione di tali principi di diritto alla fattispecie occorre osservare che la sentenza impugnata - nel ritenere legittima la delibera assembleare con la quale, riconosciuto l'accesso con autoveicoli al cortile comune al solo proprietario del locale interno munito di passo carrabile, era stato vietato l'ingresso ed il parcheggio nel cortile stesso agli altri comproprietari, i quali pure avevano interesse ad accedere agli immobili siti al piano terra di loro proprieta' - non ha considerato (o comunque non ha reso sufficienti giustificazioni del fatto) che in tal modo il diritto di uso della cosa comune da parte di questi ultimi secondo la sua destinazione naturale e potenziale era stato irrimediabilmente compromesso. Tale conclusione naturalmente fa salva la possibilita' dei comproprietari del cortile, nell'ambito dei loro poteri di amministrazione della cosa comune, di regolamentare l'uso del cortile medesimo secondo le sue oggettive caratteristiche, consentendo quindi anche una sua utilizzazione piu' intensa da parte di alcuni di essi, ma contemperando tale possibilita' con il diritto degli altri partecipanti di godimento dello stesso mediante anche il suo transito veicolare, eventualmente da regolamentare secondo le modalita' ritenute piu' opportune.

In definitiva quindi occorre procedere in sede di rinvio ad un nuovo accertamento in ordine allo stato dei luoghi onde verificare se in conformita' dei principi di diritto sopra richiamati ed in relazione alle effettive dimensioni del cortile in questione la delibera assembleare del 30-10-2001 sia o meno nulla, sotto il profilo di aver pregiudicato ingiustificatamente il diritto degli XXX ad utilizzare il cortile comune anche mediante il transito veicolare.

Con il secondo motivo i ricorrenti, deducendo violazione e falsa applicazione dell'articolo 1108 Codice Civile nonche' insufficiente e contraddittoria motivazione, affermano che erroneamente la sentenza impugnata ha rilevato la legittimita' della suddetta delibera assembleare ritenendola un atto di ordinaria amministrazione privo di carattere innovativo e regolato dal "criterio della maggioranza di valore"; premesso che fino alla adozione della delibera impugnata l'area in questione era utilizzata per il transito e la sosta dei veicoli da tutti i condomini, e che dopo tale delibera essa era utilizzata per il transito veicolare solo dalle controparti che, in esecuzione della delibera, avevano apposto un sistema di chiusura a mezzo paletti di cui detenevano in esclusiva le chiavi, gli XXX evidenziano che tale esclusione in proprio danno di una facolta' prima esercitata (come la sosta ed il transito veicolare), aveva comportato il deterioramento o la riduzione del godimento della cosa comune per essi e per i propri danti causa, ovvero un pregiudizio vietato dall'articolo 1108 Codice Civile.

Infine i ricorrenti sostengono la contraddittorieta' della motivazione della sentenza impugnata, laddove da un lato ha escluso il carattere innovativo del mutamento della destinazione del cortile nella delibera predetta, e dall'altro lato pero' ha valorizzato proprio tale mutamento per rigettare la domanda di natura risarcitoria avanzata dai ZZZ per il risarcimento dei danni asseritamene subiti per la sosta ed il transito di autovetture effettuati prima della adozione della delibera stessa da parte degli XXX.

Tale motivo resta assorbito all'esito dell'accoglimento del primo motivo di ricorso.

Pertanto la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame nonche' per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.




LA CORTE

Accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.

Cosi' deciso in Roma, il 27 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 9 giugno 2010